Обращение взыскания на право аренды имущества

Общие положения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, действующее законодательство отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Однако наиболее частым объектом обращения взыскания выступает право долгосрочной аренды недвижимого имущества. В законе не дано понятие долгосрочной аренды недвижимого имущества. Однако договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и в отсутствии иных юридически важных сроков для аренды недвижимого имущества, которые могут быть применены в данной ситуации, будем считать долгосрочным договором аренды недвижимого имущества, именно такой договор.

Необходимо помнить, что договор аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Выявление права аренды, принадлежащего должнику

Итак, согласно ч. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом судебная практика и практика органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорит о том, что любой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» ).

Поэтому для поиска права аренды недвижимого имущества, прежде всего, необходимо направить запросы в Росреестр о наличии у должника указанного права, хотя чаще всего данный запрос направляется вместе с запросом о наличии у должника недвижимого имущества. У должника-организации также необходимо затребовать бухгалтерский баланс и посмотреть наличие права аренды по соответствующей строке. У организации, например, могут быть заключены договора аренды недвижимого имущества в других субъектах РФ.

Наложение ареста на право аренды

Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель составляет постановление о наложении ареста на право долгосрочной аренды, принадлежащего должнику в соответствии со ст. 14 Закона об исполнительном производстве и направляет его в Росреестр.

Как и в случае с недвижимым имуществом, по смыслу п. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве арест долгосрочной аренды недвижимого имущества производится без составления акта о наложении ареста, однако в ч. 8, 10 указанного Закона предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя предоставить при передаче на реализацию права долгосрочной аренды недвижимого имущества акта о наложении ареста на имущество должника. Из чего соответственно делается вывод, что акт о наложении ареста на право долгосрочной аренды недвижимого имущества все-таки необходим, хотя и не понятно зачем.

Акт о наложении ареста производится судебным приставом-исполнителем в присутствии понятых. Описи подлежат документы, подтверждающие право долгосрочной аренды недвижимого имущества. Такими документами являются документ из Росреестра о регистрации права аренды недвижимого имущества за должником, а также договор (копия) аренды между должником и арендодателем. Договор аренды может быть запрошен у самого должника, а его копия — в Росреестр. При этом, судебный пристав-исполнитель может запросить договор аренды уже в постановлении о наложении ареста, что необходимо указать в одном из его пунктов.

В акте описи ареста судебный пристав-исполнитель запрещает распоряжаться арестованным имущественным правом, другие ограничения вводить нецелесообразно. Так, например, запрет на пользование арендованным имуществом до реализации вряд ли уменьшит его стоимость, однако он лишит должника возможности заниматься коммерческой деятельностью, что не будет способствовать погашению долга. При этом, следует заметить, что в таких ситуациях все зависит от правоприменителя, то есть в данном случае от судебного пристава-исполнителя.

Оценка права аренды

Оценка имущественного права, принадлежащего должнику, производится специализированной организацией (ст. 85 Закона об исполнительном производстве), однако п. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве предусматривает необходимость указания судебным приставом-исполнителем предварительной оценки в акте о наложении ареста. Методы определения рыночной стоимости для определения в данных случаях цены продажи права аренды достаточно сложны; поэтому можно посоветовать при определении предварительной цены судебным приставом-исполнителем построить оценку на разнице между рыночной стоимостью аналогичного права аренды и фактической ценой, указанной в договоре.

Изъятие и хранение документов, подтверждающих право аренды

При предоставлении должником подлинников договоров об аренде они могут быть изъяты судебным приставом-исполнителем, о чем в акте ареста делается соответствующая запись (п. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Их хранение может осуществляться в подразделении судебных приставов при наличии условий обеспечения их сохранности (п. 2 ст. 86 Закона об исполнительном производстве).

Реализация права аренды

Статьей 89 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче на реализацию указанного имущественного права прилагается:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи права аренды на отдельно стоящее здание;

4) копия договора аренды;

5) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Как видно из последнего пункта, для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества необходима либо копия документа, подтверждающая согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо это может быть копия документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Документом, подтверждающим согласие арендодателя может являться документ, составленный в произвольный форме и подписанный уполномоченным лицом (например, генеральным директором) от имени арендодателя о том, что он не возражает, против обращения взыскания на право предоставляемой им аренды.

Документом, предоставляющим возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя может быть сам договор, если в нем прописано, что за арендатором закрепляется право передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя. Это следует из ч. 2 ст. 615 ГК, согласно которой арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. И хотя договор в качестве такого условия не включен в данную правовую норму, согласно п. 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по воле сторон договора аренды согласие арендодателя на право арендатора передавать свои права и обязанности может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Из чего следует, что в случае закрепления в договоре права арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, договор уже предусматривает соответствующее согласие арендодателя.

Еще один случай, когда согласие арендодателя при реализации права аренды не требуется, рассмотрен в постановлении Президиума ВАС от 28 февраля 2012 г. N 14850/1. Согласно указанного постановления на основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока действия договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

Таким образом, исходя из каждого из указанных законоположений возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.

Поэтому при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

Соответственно в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.

Таким образом согласно данного постановления Президиума ВАС РФ можно обращать взыскание на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет без согласия собственника, то есть государства или муниципального образования. Только следует учесть, что в постановлении мы указываем, что обращается взыскание на совокупность прав и обязанностей арендатора по такому-то договору, а не просто на право аренды на определенный срок. К тому же следует указать вашему ТУ Росимущества, что в извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права